房产律师电话：13450371406（张静） 一、实现房产抵押的条件
（一）抵押权合法有效存在。
（二）抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。
（三）债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。
（四）对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。
抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。
二、哪些房产不能办理房产抵押
下列房地产不得设立抵押：
（一）设立抵押时权属有争议（即权利主体不确定）的房地产；
（二）列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物；
（三）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（四）用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（五）已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（六）其他依法不得抵押的房地产。
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