商品房买卖中违约金高于实际损失时赔偿的确定
——对最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条的理解
案例：公民甲与房地产商乙签订商品房买卖合同，届时乙违约，甲依照合同约定主张违约金10万元，乙持证据证明甲的实际损失仅1万元而拒绝充分赔偿，甲方诉至法院。
涉及法条：甲、乙双方争议的焦点为当按照合同约定的违约金明显高于实际损失时，如何确定违约一方赔偿的金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案符合约定的违约金过分高于造成的损失的情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此种情况的解决作出了明确规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
对本条规定的几种理解“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”对于此规定，主要有以下几种理解：
第一种理解，由于违约金过高，根据此规定，应在实际损失的基础上增加，即“赔偿金额=实际损失+（违约金-实际损失）X30%”。本案中的赔偿金额为：1 +（10-1）X30%=3.7万元。
第二种理解，认为第一种理解是错误的，该规定的关键词为“适当减少”，只能理解为在违约金的基础上减少，即“赔偿金额=违约金-（违约金-实际损失）X30%”。因此本案中的赔偿金额应为：10-（10-1）*30%=7.3万元。
第三种理解，由于《合同法》的规定过于原则，在审判工作中，很大程度上还是依靠法官的自由裁量。该条规定确定了赔偿金额只是一个范围，即赔偿金额应在实际损失和实际损失的1.3倍之间，具体数额由法官根据具体情况自由裁量。
分析：笔者以为第三种理解是正确的。此规定考虑到商品房买卖的实际情况，目的是实现公平和诚实信用。一、二种理解的错误之处，是未弄清该条的真正含义，“以违约金超过造成的损失30％为标准”理解为以“违约金减去实际损失然后乘以30%为标准”。其实它只是给予法官以自由裁量权，而不是一、二种理解的一个明确的赔偿金额。假如约定的违约金为100万元，根据一、二种理解所确定的算法得出的赔偿金额仍明显高于实际损失，与该条规定的目的也不相符。第三种理解之所以是正确的，是因为根据合同法以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金高于造成损失的百分之三十的，一般可以认定 “过分高于造成的损失”，那么当违约金不高于造成的损失30%时，则属于比较一个比较公平合理的赔偿范围，即属于法官根据实际情况自由裁量的范围。赔偿金额在违约金明显高于实际损失时，只需考虑实际损失为多少，违约金超过实际损失的30%，即实际损失的1.3倍，进而确定赔偿金额在实际损失和实际损失的1.3倍之间。在本案中，赔偿金额应在1万元和1.3万元之间，以1.3万为标准适当减少，但是又不低于1万元。
购房合同不公平、不合理之处显然不仅仅限于这十条，诸如绿地产权、车位产权、装饰设备货不对板、验收标准不一等问题不能在本文中详尽，本文仅是对常见的问题进行了归纳，目的在于引起消费者对购房合同的重视，消费者在购房时，遇到法律上不明白的地方最好去咨询房产专业律师或委托律师陪购，这样才能让你的权利有更大保障。
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