最近按揭买房的卡友是否遇和几年前购房的朋友对比过，同样个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来，就算申请到，首套房贷利率都上涨了5%~10%，同样是房贷几年的时间为什么会发生这种情况呢?难道只是因为“房价将下跌”这一种逻辑吗?  
   其实，银行“心里”并不是“房价将下跌”所以要缩贷这一种逻辑。 
   一：银行资金成本高
   银行的房贷并不是“无限供给”的，每年的房贷额度需要各个分行需要向总行“出价竞标”争得，像可是像一些金融市场化程度比较高的大城市，往往拿不到更多的额度。
   所以，羊毛出在羊身上，银行竞价得到的额度所付出的成本，也会转嫁到银行客户身上，银行需要竞价同样客户也需要竞价，客户能承受的利率上浮越多，就能越快得到。
   根据银行的“房贷定价逻辑”还会产生资金递延效应，从收益角度考量，银行会把稍多的资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临额度短缺，这就是所谓的“年尾难、年头易”。不过今年从银行内部人士获悉，去年底压下的较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。这就是所谓的“资金递延效应”。
   随着利率市场化的逐步深化，银行的利差也不断缩窄，银行业内人士算过这么一笔账，“银行目前相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期基准利率，银行简直不创利，白忙乎。”所以银行更多的额度被调整到更具议价能力的中小企业上去了。
   二、银行资金的流动性管理 
   我们自己理财的时候，比如有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。银行也是一样，银行经营需要通盘考虑，因此在期限上，每个银行都有长期、中长期、短期间的额度分配及平衡。资产要分散，就像我们不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或全部投黄金一样，房贷对于银行来说，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。 
   三、风控使银行更纠结房贷是放还是不放 
   银行一直认为个人房贷因为有足值的抵押品而长期被归类于银行的低风险品种。但有些银行人士认为现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”，再加上“估值虚高”和“组合贷”这两种猫腻，都一定程度上扩大了房贷风险。所以共生共赢财商学院提醒大家，学习一些财商知识是必要的，免得做一些不必要的投资。