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分析师：中国楼市已经到达拐点

“中国现在面临的风险主要有经济过热、信贷激增以及房地产问题。随着中国在世界上，尤其是亚洲地位的不断提升，中国经济现状和前景将对亚洲其他国家产生巨大影响。”德国商业银行亚洲高级策略分析师阿什利·戴维斯（AshleyDavies）在接受《第一财经日报》记者采访时表示。

“虽然二季度中国GDP增速达到了7.5%，但由于房地产的负面影响，中国经济在三、四季度可能面临较大挑战。”戴维斯说道，“恐怕中国房地产已经达到拐点，如不采取行动可能会使泡沫破裂。”

目前，对于中国房地产市场是否存在泡沫一说，似乎很难给出一个确切的答案。虽然不少人认为中国房地产市场存在严重泡沫化，并且可能很快就会破裂，但也有很多人认为泡沫并不存在，而且随着城市化进程的加速推进，大量农村人口向城镇迁移，未来一段较长时期，城市住房需求仍然旺盛，房价也很可能会继续上涨。

戴维斯还指出，中国作为进出口大国，房地产市场的疲软也使中国的主要贸易伙伴受到影响。

“中国是澳大利亚三大主要出口国之一，在中国房地产市场‘建筑热潮’时，澳大利亚出口到中国的煤炭和铁矿石大增，但目前中国房地产市场表现疲软，直接导致澳大利亚西部几个主要的采矿州失业率上升。”戴维斯说道。他提出，应该取消城市限购令，采取更“温和”的管理方法。

此外，戴维斯通过一个例子回答了中国经济是否过热的问题。

“中国和美国在水泥方面消费的比较。2011年到2012年，中国消费水泥66亿吨，而美国在1900年至2000年消费的水泥量为45亿吨，也就是说，中国两年内消费的水泥量达是美国过去100年消费水泥量的1.5倍。即使我们假设美国和中国人口一样多，得到的结果也是中国在使用水泥的增长速度上大概是美国的3倍。”戴维斯说道。

水泥使用量的大增从另一方面也反映出中国前几年房地产市场的火爆，但戴维斯表示，目前中国房地产表现出持续疲软的态势。整体来看，中国一线、二线、三线城市的房价大部分都在跌，房地产商也发出警告称中国存在太多过剩的房产。

此外，在谈到最近一段时间中国在推进人民币自由化进程上努力，戴维斯认为，这将带来很大的积极作用。他说道：“人民币自由化首先可以减少外汇的干预，解决外汇资本的积累；其次可以增加外汇的波动，中国的利率政策将独立于世界其他国家，还可以鼓励在贸易中使用人民币结算，减少在国际贸易中外汇风险问题；最后，一个开放的资本账户，可以使对冲市场（期权、期货等）具有等价的流动性。当货币浮动时，就没有必要去控制资本了。”

“目前中国贸[简介最新动态]易量占到全球的12%，而全球贸易清算只有1%使用人民币，说明人民币国际化还存在巨大发展空间，我认为当前已经取得很大进展，当人民币成为美元、欧元这样的国际货币，届时用人民币结算的份额将大幅度增长。”戴维斯说道。

下半年下行趋势难改

16日，中国国家统计局发布的“2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年楼市的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。

房地产市场表现日益低迷，多城市住宅“去库存”压力有增无减，业内人士预期，未来几个月，中国多数城市房价或将进一步下跌。

数据显示，中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。1－6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。

住建部政策研究中心主任秦虹则指出，今年上半年中国商品房的销售面积出现负增长，主要原因是2013年同期的商品房销量基数较高。“市场上的刚需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”

此外，秦虹认为，信贷约束也影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押的收紧，使得购房者置业成本提高。

虽然央行和银监会均表态，商业银行应对刚需群体的首套房政策予以倾斜，但目前来看，个人房贷申请难度并未明显降低。

数据显示，1－6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年回落5.7个百分点。

海通证券房地产行业首席分析师涂力磊表示，上半年房地产开发投资增速高位回落，“虽然与2012年之前动辄20%以上的房地产投资增速相比，今年上半年的数据不太好看，但我们认为14.1%的增速也是行业投资的次高点。因此，市场不应过分悲观。”

数据同时显示，2014年1－6月份，全国房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，与前5月相比降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积56674万平方米，同比下降19.8%。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的，从今年3月份起，市场发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。

正在中国楼市进入今年“下半场”之际，多城市的新建商品住宅库存却再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。

截至6月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。

业内认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价或将下跌。

野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，最高可能出现同比20%的降幅。

汪涛则认为，迄今为止决策层并未大幅放松房地产政策，预计决策层可能会出台支持首套房需求的措施，慎重地允许部分城市放宽限购政策；通过加快整体信贷投放来间接支持房地产部门；同时，加快三四线城市户籍改革、帮助消化其房地产库存。“决策层应该不会全面取消房地产限购、或大幅降低二套房贷的首付要求。”

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