众多名铺名盘在遭遇回报困境，其中的原因是多方面的。业内人士认为，运营模式的弊端、定位不准、操作无效和规划不当是其中不可或缺的原因。

问题一：分割小产权出售

巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售，就是将商铺的产权进行分割，然后将“带产权的商铺”直接销售给投资者，投资者是商铺的产权所有人。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出，这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款，增加现金的流动速度，但是分散的所有权使得经营缺乏统一策划、难以统一经营方式，给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式，不适合商业的运作，从而导致投资回报的下降。

问题二：定位不准

定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研，对该区域正的需求估计错误，经营必然会失败。这其中巨库就是很突出的例子。

河北古司南公司认为，巨库的失败主要原因是其定位不准造成的。巨库定位是时尚，但却缺少极富特色的产品，难以吸引年轻的消费群体。

问题三：操作失败 

操作失败也是石家庄商业地产经营的症结所在。众所周知，商业的打造，需要一定的时间培养和统一的规划，同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张，造成商户心理疑惑———怎么规划中说的商业项目还都没进来呢？这对商业的整体形象就大打折扣，无法聚敛足够的商业氛围，也无法吸引更多的消费者。 

 河北古司南公司指出，商铺的经营需要有统一的规划，而目前开发商的操作是有一家算一家，不作统一的规划，致使经营过程中出现混乱的局面，难以控制全局。

问题四：规划不当

业内人士认为，规划不当也是石家庄商业地产不成功的原因之一。而建外SOHO则是规划不当的典型例子。虽然建外SOHO商业街和商铺的设计非常前卫、个性、时尚，但却缺乏对使用功能合理的规划，难以带来旺盛的客流量。

河北古司南公司认为该规划方式以及裙楼中商业面积缺乏有效的“室内通道串联”。这样的设计规划显然不便于客流在不同的商铺之间流动，从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量，最终对商铺的经营造成影响。 

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