相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证

规划院实地测量，并处定位图，收取测量费

建设用地规划许可证（30个工作日）

（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审

（2）主管局长、主管局市长批准

（3）打交费单，领取用地规划许可证

     一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后，很多三四线城市带来的效益并不高， 而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原 因。不过，从长期来看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。