《房地产广告发布规定》已于2016年2月1日起施行。2月19日，国务院公布《关于第二批取消152项中央地方实施行政审批事项的决定》（国发[2016]9号），取消原属市、县级工商行政管理部门（市场监督管理部门）实施的户外广告登记行政审批事项。 为此，小编结合本地发布房地产广告频度较高的实际，对《房地产广告发布规定》作个解读，以期疏解在户外广告登记行政审批取消后，户外广告活动主体可能存在的对其审查广告内容的合法性、真实性及其广告发布负直接、完全责任的压力。 ☆《房地产广告发布规定》的发布背景 1996年12月30日发布并于1998年12月3日修订的《房地产广告发布暂行规定》已难以对近年来层出不穷的新型房地产广告发布问题进行限制，同时为适应2015年4月24日修订通过的《中华人民共和国广告法》，国家工商总局于12月24日公布了《房地产广告发布规定》。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ ☆《房地产广告发布规定》的适用范围 适用主体包括房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构。其中的“房地产权利人”是指除开发企业和中介服务机构之外的，通过购买、委托经营、信托等合法方式取得房地产项目所有权或经营权的主体。适用行为包括房地产项目的预售、预租、出售、出租、项目转让等。 列举的两种不适用行为，分别是居民私人发布的售房、租房、换房广告和非经营性的售房、租房、换房广告。如果实施前述两种行为的主体发布虚假广告的，工商机关不能依据本规定进行处罚，但当事人可以以欺诈、重大误解、缔约过失等理由请求法院撤销合同或解除合同。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ ☆《房地产广告发布规定》的突破调整 同1998年的《房地产广告发布暂行规定》（以下简称《暂行规定》）相比，《房地产广告发布规定》作了以下突破调整： 一是突出禁止性条款 《房地产广告发布规定》第四条与《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定保持了一致，将常见的几种房地产广告违法形式集中作出了禁止性规定，主要涉及房地产面积表述方式、不得含有升值或投资回报的承诺、不得以时间表示距离、不得违反有关价格管理的规定、不得对未完成的市政条件作误导宣传。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ 二是明确较模糊条款 《房地产广告发布规定》第六条第（七）项规定，发布房地产广告应当具有或者提供确认广告内容真实性的其他证明文件。该项规定将《暂行规定》中的“工商行政管理机关规定的其他证明”作了明确，进一步强调对房地产广告真实性的要求。新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ 三是删除不适宜条款 《房地产广告发布规定》第十三条规定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。删去了《暂行规定》第十三条第二款的“预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。” 此款删去后，结合《房地产广告发布规定》第六条第（七）项的内容，预售、预租商品房广告中对房屋装修档次、装修用料等的描述可以视为广告主的真实承诺，既放宽了对房地产广告宣传内容的约束，又增加了广告主的出证责任。 『审查发布房地产广告时需要注意的问题』 广告发布者应当履行法定的广告审查义务，在广告发布前查验相关广告证明文件、核实广告内容，确保广告真实、合法、科学、准确。 一、查验证明文件。 《房地产广告发布规定》第六条明确规定了发布房地产广告应当具有或者提供三类真实、合法、有效的证明文件。一是发布主体需要取得的证明其主体资格的文件，包括广告发布主体的营业执照或者其他主体资格证明；房地产开发企业资质证书；中介机构代理销售房地产项目的还应提供业主委托证明等。二是房地产项目需要取得的证明文件，包括项目土地使用权证明，工程竣工验收合格证明，预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明等。三是确认广告内容真实性的其他证明文件。 二、核实广告内容。 《房地产广告发布规定》第四条规定，房地产广告，房源信息应当真实。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ （一）房地产广告中，对房地产项目的视觉宣传要名实相符。 1.涉及价格表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，并明示价格的有效期限。 2.涉及位置表示的，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，同时项目位置示意图应准确、清楚，比例恰当。 3.涉及面积表示的，应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。 4.涉及内部结构、装修装饰表示的，应当真实、准确，不能简单说某级某类、豪华装修、进口材料装饰等。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ 5.涉及形象和环境表示的，不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 6.涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等表示的，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 7.涉及物业管理内容表示的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 同时，房地产预售、出售广告，必须载明以下事项： 1.开发企业名称； 2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； 3.预售或者销售许可证书号。 如广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 （二）房地产广告中，对房地产项目的限制评价要中立客观。 1.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 新规解读之《房地产广告发布规定》，房地产广告不要再这样发布啦！ 2.不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。 3.不得出现融资或者变相融资的内容。 4.不得含有升值或者投资回报的承诺。 5.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 6.涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间。
