【网友咨询】

　　单位集资房曾经解决了很多单位职工的住房问题。随着市场经济的发展或者时间推移下情势的变化，不少购买了集资房的单位职工，因为工作调动、资金短缺、孩子就学等各种因素，需要将集资房出售或与他人交换房产。同样也有需要解决住房问题、子女婚房或就学等问题，需要购买房产的。有买有卖，就会催生双方的交易。

近日，家住省城的陈先生打来咨询电话说，五年前，他从朋友处买了一套房子，并签了购房买卖合同，但是由于朋友的房子是单位集资房，就一直没有办理过户。最近，他朋友拿着一张单位内部文件来找他，说单位明确表示不同意对外出售集资房，要求陈先生退房。陈先生想问，他们之间的买卖合同有效吗?法律效力大吗?

　　【集资房买卖合同有效吗?法律效力大吗?】

　　根据　“当事人之间订立的有关设立、变更、转让及消灭不动产物权的合同，除了法律另有规定或是合同中有另外约定之外，那么自合同成立之时生效;未办理物权登记的，也不影响合同效力”的规定，一般情况下，只要符合了规定的集资房，那么其买卖是受到律保护的，只要双方都是在平等和自愿的基础上所签订的，那么集资房买卖合同都是有效的。

　　集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　作为买方，购买集资房确实存在一定的风险。比如很多集资房可能没有完成房改，出卖人没有获取房产证，买卖时也就无法完成房产过户登记。也就是说买方可能长期无法将出资购买的集资房落实到房本上，无法获得基于房产证可以进行的合法抵押、入股等法律权益。更有甚者，在集资房现价远超于过去的出售价格时，会有卖方事后反悔，提出诸如配偶不知或者单位不许等理由要求确认无效，随即要求退房。

　　但是，基于这种现象违背诚实信用原则，买方也并非只能被动接受。集资房的再转让，即便违反了集资单位的内部规定，也有可能有效。因为单位的内部规定仅在单位与职工之间有效，是无法对抗外部第三人的。因此，上述案例中，判断购房买卖合同无效明显与民事活动所应遵循的诚信原则相悖，也不利于交易秩序的稳定。所以，只要陈先生与朋友的合同是双方当时的真实意愿，不存在其他法律规定的无效情形或效力瑕疵，应该是有效的。

　　根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。

　　此外，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。

北京金钲律师事务所简介：

　　北京金钲律师事务所是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所，是一家智能化办公、程序化办案、市场化管理的大型律师事务所，服务范围覆盖中国境内多个省市，成为中国近年来发展迅速的一家综合性律师事务所，金钲律师事务所秉承“让天下没有难打的官司、让天下没有难找的律师”的使命，在全球互联网移动的大环境下，北京金钲律师事务所率先开启“互联网+法律”的运营模式，在全国范围内实现跨区域法律服务资源的有效整合，真正做到了让优质的法律服务触手可及。

　　2008年，北京金钲律师事务所筹办至今，累计办案10000余件，接受互联网、到所等各类法律咨询112000余次，修改、审计合同超5000件，办公场地增加至四个办公区，2016年2月北京金钲律师事务所律师荣获快法务“新锐律师奖”，2017年1月北京金钲律师事务所加入“北京物业管理行业协会”，成为其中的一员。

　　综上所述，北京金钲律师事务所认为集资房买卖合同是具有法律效力的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。北京金钲律师事务所咨询热线：4000-428-110