根据天交所《私募债券业务试点办法》的规定，私募债是指在中国境内依法注册的公司、企业及其他商


事主体在中国境内以非公开方式募集和转让，约定在一定期限还本付息的债券。发债主体应当以非公开


方式募集债券，每款私募债券的投资者合计不得超过200人。


自此之后，各地方金融资产交易中心推出各自类似的创新产品，并提出相关办法和规定，包括“私募债


”、“定向融资计划”、“定向融资工具”、“直融计划/产品”等。


以某金融资产交易中心为例，在某金交中心备案发行的「定向融资计划」的发行人基本都是政府平台公


司或国有企业，并要求有经各大评级机构评为AA的关联主体为产品如期兑付提供无条件不可撤销连带责


任担保，且要求发行人所在地的政府主管部门出具产品备案发行支持文书。


从产品定性来看，定向融资工具（定向融资计划）和私募债有共通之处。南京金融资产交易中心发布的


《南京金融资产交易中心定向融资工具业务管理办法（试行）》中规定：定向融资工具是指企业在中国


境内以非公开方式发行和转让，并约定在一定期限还本付息的直接融资类产品。办法对发行定向融资工


具的条件为：（一）发行人是在中国境内注册的股份有限公司或者有限责任公司；（二）发行利率不得


超过同期银行贷款基准利率的3倍；（三）发行人对还本付息的资金安排有明确方案；（四）本中心规定


的其他条件。


浙江金融资产交易所对定向融资计划的定义：定向融资计划是指依法成立的企事业单位法人、合伙企业


或其他经济组织向特定投资主体发行，约定在一定期限内还本付息的投融资产品。因此，从一定意义上


讲，私募债、定向融资工具、定向融资计划只是名称上有区别，实质是一类产品。从交易所对定向融资


类产品的定义，其并无限定房地产企业不得发行相关产品，也未对融资用途进行限定。故房地产企业通


过定向融资工具（定向融资计划）进行融资是可行的。由于定向融资工具属于定向发行，故其发行对象


一般不超过200人，其融资流程也和一般的私募债共通。