广州番禺区打宅基地房买卖 二手房买卖厉害的律师
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证
众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济组织，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。
首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。
其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。
最后，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。
综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。实践中，有很多地方政府已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。
广州二手房买卖中可能多出哪些税费？
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除了常规缴纳的税费（营业税、个人所得税、土地增值税、印花z税、契税等）之外，还可能存在一些潜在的税费。不可小觑的是，这些税费的数额不小，且因为容易忽视，前期往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴交的争议。它们的出现，也是导致买卖交易终止的原因之一。
最常见的潜在税费有三种，土地出让金便是其一。根据规定，商品房性质的经济适用房，虽然其房产性质为商品房，但是土地为划拨转让性质，因此在上市交易前，根据相关规定要缴纳一笔土地出让金。且其缴交标准，是根据房屋产权面积来计算，而非土地权属面积，两者之间可能相差四五倍，而多数购房者不清楚此类情况，等过户交税时才发现，就容易发生争议和纠纷。
还有一种潜在税费，即继承或赠与的房产，再次转让交易时需缴纳一笔差额税，且这笔税费较高。具体算法为本次交易价减去继承或赠与时的彼时市场价，缴纳中间差额的20%。也就是说，以当前交易价100万元，10年前市场价50万元来计算，转让继承或赠与房产时，不包括其他常规税费的情况下，还要缴纳税费10万元。
另外，有些多年前享受免契税政策的房产，如今交易时还需补交契税。而具体是否需要补交，补交标准多少，得查档后才知道。在一般情况下，早期的房改房，经济适用房等房源，没有缴纳契税记录的，基本上都要补交契税。
在二手房交易中，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在前提沟通时，将这笔费用告知双方，协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷，那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题，以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。
广州一套房有两本房产z证，发生纠纷如何索赔？
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广州一套房有两本房产z证，发生纠纷如何索赔？
案情:
李某借给王某200万元，双方约定了借款期限和利息，王某将名下房产一处抵押给李某，双方到房管局办理了抵押登记。债z务到期后，王某因无力偿还债z务以房产抵债。李某到房管局办理过户时，被告知另有人对该房屋持有房产z证，且登记时间早于王某，因此不能办理过户。由于王某无其他可执行的财产，李某无法实现债z权，于是提起行政赔偿诉讼，要求房管局赔偿损失200万元及利息。经查，王某所持房产z证是王某通过虚构事实骗取的。本案应如何处理？
律师解答：
本案赔偿责任由房屋登记机关错误登记行为产生，性质属行政赔偿责任，法A院应根据房管局过错程度确定赔偿责任。
1.房管局未尽合理审查义务。物权法第z一百八十四条规定，所有权不明或者有争议的财产不得办理抵押。城市房地产管理法第三十八条也有相同规定。本案房管局在为他人登记发证后，又为王某颁发了房屋所有权证，造成“一房两证”，尔后又对该房产进行抵押登记，明显违背以上法律规定。因此房管局办理房屋抵押登记的行为违z法且存在明显过错。
2.房管局因错误登记而形成的责任的性质。国家赔偿法实施后，这类行为被规定为行政赔偿责任。物权法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”
3.房管局应依其过错程度承担行政赔偿责任。《最A高人民法A院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，王某明知房产已由他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋产权登记和抵押登记，属于故意欺骗，存在过错明显。李某基于对房管局登记行为的信赖，将200万元借出，房管局未尽到审慎职责，也有过错，因此法A院根据房管局过错程度及其在损害发生中所起作用，判决房管局承担相应赔偿责任。
