过去一年来，旅游地产成为房企大佬角力的重要战场，强者愈强，弱者愈弱，并购、转型、退出成为行业的关键词。

克而瑞旅游地产事业部发布的《中国旅游地产发展报告（2015~2016）》白皮书显示，2015年中国新增的723个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%。大型房企整合并购行为最为突出，中小企业与大中型企业的差距都越来越大。

“与传统住宅不同，旅游地产规模化非常重要，因为旅游地产往往都是远离核心城市的生地，要做熟需要强大的资金规模、品牌效应等资源。过去行业好的时候小企业还有生存空间，土地盛宴结束，大房企以碾压性优势进入旅游地产领域后后，小企业的生存空间进一步压缩，资金链断裂只得贱卖项目，大房企也可以借机扩大规模，强化优势。”北京新华联文化旅游发展有限公司常务副总裁唐永明说。

此外，大型房企有业绩的背书，对政府和消费者而言更具可信度。“中小房地产企业投资旅游地产资金链断裂跑路的在行业里不是少数，相比较而言政府更加欢迎大型房企，从拿地层面开始中小企业就毫无招架之力。”胡晓莺补充分析道。

她表示，更为重要的一点是比起大型房企复合型开发，拥有更多组合元素，中小企业对旅游产业资源整合力度也显然不够，开发思维和逻辑相对单一。“所以说大型房企进入一举颠覆旅游地产原有队形不足为奇。”实际上，旅游地产市场分化苗头从2014年第一季度已开始显现，伴随着传统房地产萎靡，一路猛进的旅游地产问题逐渐暴露。在房企大佬大肆抢食旅游地产后，加剧分化，市场正式洗牌。

以48个旅游地产项目数量位居全国榜首的碧桂园在收购市场也相当活跃。2015年收购了天津海昌天澜、深圳太东集团、琼海宝莲城、乐东波波利海岸等4个旅游地产项目。

而碧桂园之所以能夺得数量魁首还得益于另一个新玩法：

与大连海昌集团签署战略合作框架协议，双方将共同整合资源，在全国共同关注及拟进入的城市范围内开发及获取项目。

提到旅游地产并购，不得不提以全球化战略收购为特征的复星集团，2015年，复星集团击败竞购对手意大利大亨Bonomi，以9.6亿欧元接近全资控股收购地中海俱乐部，并与英国休闲旅游集团Thomas Cook建立战略合作伙伴关系。试图通过布局旅游全产业链来整合多元跨界资源，打造全球生态圈。

隐患显现

全球化战略收购是复星集团的投资风格和布局特点，也是与其他企业的明显区别。自2015年近全资收购地中海俱乐部后，复星在黑龙江亚布力、珠海东澳岛、桂林、三亚落地开业了4家酒店。

随着项目落地，一站式全包度家模式中海俱乐部在国内落地的不适应感显露出来。

业内人士指出，明显感觉地中海俱乐部在国内品质和服务水平有所下降。“地中海俱乐部强调资源的独特性，在每个国家的项目都有一个鲜明的主题。中国很多具有独特资源的地方，不适合做大规模的度假村，而且中国也不允许在核心景区内建度假村。复星出于投入回报要求的快速复制也不利于鲜明主题树立和产品服务质量，而且两个距离太近的度假村还会造成自己内部竞争。”胡晓莺分析道。

实际上，除了收购项目融合，落地存在风险之外，对恒大、碧桂园、融创等转型旅游地产的房企自身来说，持有型物业开发运营并非战略诉求，亦非其所擅长。但市场对旅游项目中可销售物业购买态度越来越理性，销售正成为越来越严重的问题。

比如以“旅游+地产”为代表的华侨城，近年来其模式受到严重挑战。

2014年，华侨城房地产业务对营业收入的贡献比重由2013年的51%降至49%，相比旅游综合收入14%的同比增长率，房地产业务仅实现4%的增长。2015年一季度，华侨城业绩指标再次多项告负，盈利规模有所下滑，公司预收款项也同比大幅下降46%。